Главная | Земельные вопросы | Подводные камни договора купли продажи

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?


Советы покупателям Факторы риска Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов. Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.

Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска — несанкционированная перепланировка.

Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки. Рассмотрим каждую группу факторов подробнее. Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц.

Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту. Оформленная с нарушениями приватизация квартиры. Так, например, в х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников.

Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц. В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру.

Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала. По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить.

Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены. Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.

Нарушения преимущественных прав продажи комнат или долей. Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям или долевым собственникам по выкупу комнат долей. Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование. Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает. Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки.

В противном случае сделка может быть признана недействительной. Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно. На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?

Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется. Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется за исключением случаев долевой собственности. Технические моменты Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор?

Обратите внимание на нижеприведенную информацию: Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить: Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры? Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты.

Преимущества и недостатки

Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку. Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей. В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное строительное состояние помещения.

Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов. Не стоит на это соглашаться. В договоре следует отразить именно реальную стоимость сделки. Во-первых, вы сможете вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога имущественного вычета. Данная процедура регламентируется ст. Если же в договоре указать заниженную стоимость, то и вычет окажется существенно ниже.

Указывая в договоре недостоверную сумму продажи, нужно помнить и о том, что такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной.

Удивительно, но факт! Технические моменты Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор?

Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре. Покупая квартиру при участии риелторского агентства, особое внимание обратите на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора, в т. Если стороны решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, подумайте о таком инструменте, как аккредитив. В чем его суть?

Схема мошенничества

Продавец на свое имя открывает в банке особый счет, на который покупатель перечисляет сумму средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. При этом продавец может пользоваться данной суммой только после того, как в банк будут представлены определенные документы. Детали и условия такой процедуры можно узнать у любого банковского специалиста.

Для этого покупатель в присутствии продавца кладет в ячейку необходимую сумму. При этом деньги в присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Обговариваются условия, при выполнении которых ячейка может быть открыта например, продавец получит доступ к содержимому ячейки только после предъявления в банк нотариально заверенного договора купли-продажи.

уловил Подводные камни договора купли продажи лишь вопрос

Используя для расчетов банковскую ячейку, стороны вправе избрать практически любую процедуру и пакет документов, описав данные условия в договоре с банком. Нередко эти понятия путают, однако аванс и задаток не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. В случае если сделка по каким-либо причинам аннулируется, аванс возвращается покупателю в полном размере.

Внесение же задатка при срыве сделки влечет правовые последствия и для покупателя, и для продавца. Так, если в этом виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если же продавец является инициатором отклонения сделки, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере. Советы покупателям Прежде чем решиться на покупку понравившейся вам квартиры, обязательно уточните следующие моменты: Снимайте копии абсолютно всех документов и оставляйте их себе.

Законодательство

В конце процедуры по проверке юридической чистоты квартиры у вас не должно остаться каких-либо неясностей. Кроме того эти документы, в случае судебных разбирательств помогут вам выглядеть добросовестным приобретателем и отстоять свои права. Проверьте, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений. Ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта дома. Помните, что исследовать интерьер квартиры и особенности двора лучше всего в светлое время суток.

При осмотре жилья ни в коем случае не торопитесь: За один раз просматривайте не более двух вариантов квартир. Поговорите с людьми во дворе или соседями:

Читайте также:

  • Расходы на услуги юриста расходы при усн
  • Как переписать квартиру на себя если она в ипотеке
  • Госпошлина иску об установлении границ земельного участка
  • Проверить сайт на мошенничество com